3d-kiinteistömuodostukselle on tullut tarve varsinkin erilaisiin käyttötarkoituksiin suunniteltujen hybridirakennushankkeiden määrän lisääntyessä.
Peruskiinteistö on "ikiaikaisesti" tarkoittanut maanpinnan tasoa, mutta nykyisin kiinteistön voi muodostaa myös kolmiulotteisesti eli käytännössä kerroksittain. Yhdessa rakennuskokonaisuudessa on uudenlaisella jaolla mahdollista olla kiinteistönomistajia maanpinnalla sekä sen ala- ja yläpuolella, selvittää Vantaan kiinteistöinsinööri Riikka Pirinen.
– Tällaista ei voi kuitenkaan muodostaa mihin tahansa, vaan vain asemakaava-alueille tietyin edellytyksin. Ei esimerkiksi pientalotontille, Pirinen jatkaa.
Laki on mahdollistanut 3d-kiinteistönmuodostuksen elokuusta 2018 lähtien, mutta sellaisia on toistaiseksi tehty Suomessa vähän. Pirinen kertoo, että ainakin Espoon kauppakeskus Lippulaivan kiinteistönmuodostus on kolmiulotteinen.
Vantaalla ensimmäisen kohteen piti olla Tikkurilan Kielotie 13:een suunniteltu kaupungin uusi toimitalo asuinkerroksineen, mutta se jäi toteutumatta rakennusliike Lehdon vaikeuksien vuoksi. Hankkeeseen ehdittiin jo hahmotella 3d-tonttijako. Pirinen sanoo, että siitä saatiin harjoitusta.
Vantaan ensimmäinen 3d-kiinteistönmuodostus tehdäänkin Kivistön keskustaan ellei Vantaan Energian lämpövarasto ehdi ensin. Kuninkaalaan on tarkoitus muodostaa kolmiulotteinen maanalainen kiinteistö kaupungin omistukseen, Pirinen kertoo.
Kivistössä Topaasiaukion reunaan, Colosseum-kaarirakennuksen viimeisestä palasta rakennetaan kauppakeskuksen, monimuotoisen asumisen, toimitilojen ja pysäköinnin muodostama rakennus.
Hankejohtaja Joni Alatyppö SSA Rakennus Oy:stä kertoo, että kolmiulotteinen malli sopii Kivistön hankkeeseen perinteistä tapaa paremmin.
– Tämä on monimutkainen hanke ja kiinteistönmuodostaminen kolmiulotteisesti on selkeämpi ja tuntuu modernimmalta. Samat asiat joudutaan sopimaan kuin perinteisesti käytetyssä hallinnanjakomallissa, mutta tämä on tulevaisuuden tapa, Alatyppö sanoo.
Kivistö on SSA Rakennukselle ensimmäinen 3d-kiinteistönmuodostus.
– Joskushan muutos täytyy tehdä. Kun osaamista kertyy kaikille osapuolille, tästä tulee todennäköisin tapa muodostaa monimutkaiset kiinteistöt.
Tavoitteena on, että SSA Rakennuksen, Keskon ja kiinteistörahastoja hallinnoivan Titaniumin hybridihanke on valmis vuoden 2025 aikana.
Kolmiulotteisen kiinteistönmuodostuksen tarve on tullut esiin erityisesti erilaisiin käyttötarkoituksiin suunniteltujen hybridirakennushankkeiden määrän lisääntyessä.
– Lisäksi on haluttu tarjota lisää työkaluja esimerkiksi kansainvälisille kiinteistökehittäjille, jotka ovat tottuneet tapaan muun muassa Ruotsissa ja Norjassa. Ne saattavat haluta omistaa 3d-kiinteistön ja sillä sijaitsevan hybridirakennuksen yksin, jolloin toimintavaltuudet ovat suuremmat kuin yhteisomistuksessa olevassa kiinteistössä, Pirinen kertoo.
3d-mallissa kiinteistön omistajalla on päätösvalta itsellään, mikä saattaa helpottaa myös sijoittajien saamista.
Entä jos joku kiinteistönomistajista haluaa purkaa oman kerroksensa tai jättää huolehtimatta sen kunnosta?
– Tällaisisin tilanteisiin olisi hyvä varautua ennakolta sopimuksin. 3d-kiinteistöjaotusta on mahdollista suunnitella ja jakaa uusiksi, Pirinen sanoo.
Hän lisää vielä, että koska malli on niin uusi, tällaiset tilanteet eivät ole vielä konkretisoituneet.